HomepageArticles by: BH_Edit

Autore: BH_Edit

Effetti del Coronavirus sul mercato immobiliare – I pareri degli esperti

By BH_Edit,

Intervista a Stefano Lappe (Immobiliare SL Specht & Lappe)

I mercati finanziari sono in sofferenza, piegati dal Coronavirus e dai blocchi imposti al regolare svolgimento delle attività economiche, emanati dai singoli governi nel tentativo di limitare la diffusione del virus Covid-19. Le preoccupazioni sono tante; per questo il nostro obiettivo è quello di arrivare a capire quali scenari emergeranno, una volta passata l’emergenza. Per fare ciò, abbiamo deciso di dar voce a stimati professionisti del settore, in quanto riteniamo che la loro percezione (sviluppata grazie alla loro consolidata esperienza sul campo) sia un elemento di grande valore per arrivare a capire come si evolverà la particolare situazione che stiamo vivendo.
Nel dettaglio, andremo a toccare tre rami distinti del settore immobiliare: valutazioni, compravendita e amministrazioni immobiliari. In particolare nella compravendita, si possono distinguere due categorie: il segmento medio-alto e quello di lusso. Il nostro sguardo è rivolto a tutte le categorie del settore per permetterci di avere una visione complessiva della situazione immobiliare; ciò non toglie che durante le nostre interviste faremo delle considerazioni più ampie rispetto all’andamento complessivo dell’economia mondiale. A questo proposito, tra gli esperti del segmento medio-alto, abbiamo avuto il piacere di intervistare Stefano Lappe, fondatore della società Immobiliare SL, nata nel 1993 a fronte di una lunga esperienza nel settore bancario e immobiliare.

L’intervista

B&P: Spesso si sente dire che uno dei motivi principali della stabilità degli investimenti immobiliari deriva dal fatto che gli affitti continuano a essere pagati anche durante un crollo del mercato azionario; cosicché, eventuali perdite di valore possano essere assorbite in situazioni di crisi. Proprio per questo, la domanda da cui vorremo partire è la seguente: la situazione attuale può essere paragonata alle crisi del passato verificatesi sul mercato azionario? SL: Dal punto di vista economico direi di sì, ed è anche vero che gli affitti entrano tali e quali, ossia le entrate continuano, salvo per le parti commerciali. A questo proposito, proprio 10 minuti fa, ho risposto a un’email di un inquilino, il quale manifestando una difficile situazione economica, mi chiedeva una riduzione provvisoria del canone. Le ho raccontato questo aneddoto solo per farle capire che, da quello che sto vedendo, la situazione è davvero drammatica. Si va ben oltre i problemi del mercato e della borsa verificatesi in passato, in quanto questa situazione colpisce anche il piccolo attore economico, di conseguenza può fare un danno anche al debito immobiliare, ma sicuramente molto meno di ciò che avverrà in altri settori. B&P: Dunque secondo lei per gli investitori nel settore immobiliare, l’incombente crisi economica è solo una parte dei problemi causati dal coronavirus? Quali altre conseguenze ha riscontrato o vede all’orizzonte? SL: Per gli investitori nel settore immobiliare, sicuramente se precedentemente vi era già un problema legato allo sfitto in rialzo, questo resterà e magari continuerà ad accentuarsi. Tuttavia sarà da vedere questo, anche se ritengo che sia una conseguenza molto probabile.

L’andamento del mercato immobiliare

B&P: Passiamo dunque alle previsioni sull’andamento della DOMANDA. Secondo la sua percezione, quale sarà l’evoluzione della domanda nel mercato immobiliare dei prossimi mesi? Se consideriamo il verificarsi di una potenziale contrazione degli investimenti, indotta dall’inattività involontaria della maggior parte dei settori in questo periodo, e parallelamente un potenziale aumento della propensione al risparmio da parte delle famiglie (al fine di mettersi al riparo dalle difficoltà); come si ripercuoteranno queste 2 condizioni sull’andamento della domanda del mercato immobiliare? Quali altri fattori potrebbero incidere negativamente sulla domanda? SL: Non condivido quello che sta dicendo, al contrario sono abbastanza convito che non appena si riprenderà l’economia, se si andrà a mettere un po’ di benzina sul fuoco, si ripartirà abbastanza forte. Questo perché la gente avrà bisogno di sfogarsi, come succede spesso dopo una crisi. Non tutti si dovranno per forza confrontare con una carenza assoluta di disponibilità economica, al contrario dobbiamo tener conto di tutti gli imprenditori che stanno beneficiando di aiuti da parte dello Stato, dunque anche degli dipendenti che stanno ricevendo una retribuzione garantita al 100% o almeno all’80%. Per questo mi sento di dire che non cambierà tantissimo, sicuramente un po’ si andrà al risparmio, perché è già stato dimostrato che la gente tende a spendere meno in questa situazione. Ho l’impressione che dopo, si partirà piuttosto bene e rispetto alla vendita mi rendo conto che abbiamo una richiesta tale e quale a prima, anzi se non di più. B&P: Di conseguenza come si adatterà l’offerta che risultava già essere superiore alla domanda? SL: Buona domanda, è da vedere, dipende dalla mia risposta precedente se avrò ragione su quello che dico, dunque se ripartiremo abbastanza alla grande, allora non peggiorerà per niente e ci sarà lo stesso rapporto domanda-offerta che vi era prima della crisi. Già in precedenza, per la locazione era un po’ difficile, ma per l’oggetto da reddito secondo me, aumenterà la richiesta, il che vuol dire che entrambe le parti troveranno degli interessi in comune poiché si riscontrerà una stabilità maggiore nell’immobile. B&P: Come inciderà questa situazione sulla variabile dei prezzi? Andranno a scendere? Se sì, di quanto? SL: Secondo me no, non andranno a scendere per niente e anche possibile che succede esattamente il contrario, e si vada a valorizzare la stabilità nell’immobile. Oltretutto è da vedere cosa succederà con i tassi ipotecari, ma penso che non cambierà, piuttosto vi sarà più richiesta. B&P: Per ciò che concerne le nuove costruzioni, considerando il blocco totale che sta interessando il settore dell’edilizia in questo momento. Come ritiene che questo andrà a incidere nel breve periodo e durante una potenziale ripresa? SL: Sono coinvolto direttamente poiché stiamo costruendo qualcosa anche noi e ci rendiamo conto di ciò che succede quando si ha un cantiere completamente fermo e tutto inevitabilmente si ritarda. Magari questo ci porterà a mettere la palla al centro del campo e a fare qualche ragionamento in più. Dall’altro lato essendo ferma per un paio di mesi, naturalmente anche l’edilizia produrrà meno, il che secondo me potrebbe far anche bene e dare dei risvolti positivi. B&P: Poiché la scelta di una casa, non è dettata solo da variabili oggettive, quanto piuttosto dalle sensazioni che si vivono quando si visita una casa; in questo momento, come state gestendo il contatto con il cliente e tutte le procedure di vendita che prevedono contatti umani con i diversi attori di una compravendita? (notaio, banca, acquirente, venditore etc.) SL: Attualmente, io fra 15 minuti devo partire per presentare un oggetto, vuol dire che chiaramente non ci sarà nessun contatto fisico riavvicinato con la persona interessata alla casa. In termini pratici, io vado a preparare la casa, mi allontano, faccio entrare la persona, sempre tenendo distanza 5 metri da me, dopo che ha visto la casa, per conto suo e senza i soliti aiuti che si possono dare nella spiegazione, la persona esce e io richiudo la casa. Tutto il resto, avviene via e-mail e via telefono. Certo sicuramente cambiano un po’ le nostre abitudini, ma mi sono accorto che in realtà non è un problema: la gente si adegua e magari questa condizione permette anche di scremare un po’ il mercato, poiché vengono veramente solo le persone interessate e non abbiamo perditempo.

Uno sguardo al futuro

B&P: Per concludere, secondo lei da quando si inizieranno a vedere i primi segnali di ripresa? E quanto durerà questa ripresa, prima che si ritorni alla crescita? Se volessimo azzardare una proiezione a livello di settore e le chiedessi di proporre tre scenari, come descriverebbe:
  1. lo scenario pre-virus, al quale ci stavamo preparando
  2. lo scenario di ripresa superati gli eventi
  3. un ultimo scenario più pessimistico
SL: Partendo dallo scenario pre-virus, per me era quasi più negativo di quello che stiamo vivendo adesso, perché eravamo in una prolungata fase del passato, avevamo degli aumenti di prezzo incredibili con cui si dovevano confrontare soprattutto i venditori. Al contrario, i proprietari degli immobili sembrava non si rendessero conto della fase finita. Adesso sinceramente ho più l’impressione che i venditori siano impauriti, mentre prima non lo erano, prima c’era un ottimismo sbagliato. Per quanto riguarda lo scenario di ripresa, mi auguro un attimo di ripensamento da parte di tanti attori del mercato, che si dovranno rendere conto di dove si trova il mercato veramente e magari fare un’analisi, per poi finalmente smettere sempre di pensare che va tutto bene e dunque di andare avanti come prima. Così facendo, si finisce per non cambiare mai niente, senza migliorare si continua ad andare sempre e solo in un’unica direzione. In conclusione, mi auguro che lo scenario del dopo sarà una presa di coscienza della realtà, da parte di tutti. Infine, in merito allo scenario pessimistico sicuramente è l’ultimo che voglio prendere in considerazione in quanto come avrà capito, io sono piuttosto ottimista. Beh, se ho sbagliato tutto non so… se avrò sbagliato davvero tutto, avremo un crollo del mercato del 20/25% come è già avvenuto in passato. Chi ha tempo non ci perderà, chi ha tempo e liquidità ci guadagnerà, gli altri sono messi un po’ peggio. Per concludere, secondo me, la prima ripresa, ossia quando si vedrà veramente una luce alla fine del tunnel, se siamo fortunati, sarà tra maggio e inizio giugno. Ma ribadisco, se siamo fortunati. Ringraziamo Stefano Lappe per aver condiviso con noi queste interessanti considerazioni. Nelle prossime settimane scopriremo se la sua visione sarà appoggiata da altri professionisti o se quest’ultimi assumeranno delle posizioni completamente diverse.

Intervista a cura di Chiara Crestanello Responsabile Marketing & Economic Research presso Brülhart & Partners SA.

Valore di mercato VS Valore di credito ipotecario indicati in una valutazione immobiliare: sai di cosa si tratta?

By BH_Edit,
Oggi affrontiamo una tematica molto importante nell’ambito della valutazione immobiliare professionale. Gli esperti del nostro reparto di valutazione immobiliare ci tengono a chiarire il concetto di “valore di mercato” e quello di “valore di credito ipotecario”, affinché tutti i clienti finali siano a conoscenza delle differenze esistenti. Entrambi i concetti di valore possono essere definiti dell’ambito del mandato di una valutazione immobiliare. Le differenze tra i due valori non sono note e in caso di utilizzo dell’uno o dell’altro, vi è il rischio di creare spiacevoli incomprensioni o addirittura il fallimento di un’operazione immobiliare.
Una differenziazione scorretta può provocare disguidi tra le parti contrattuali e/o spiacevoli situazioni che si possono venire a creare tra un potenziale acquirente immobiliare, il suo venditore immobiliare e la banca finanziatrice. Una transazione immobiliare può quindi naufragare per mancata concessione dell’ipotetica e programmata provenienza dei relativi mezzi finanziari. Partiamo allora dal concetto di “valore di mercato”. Le norme nazionali (SVS) e le norme internazionali (IVS) riportano la seguente dicitura come definizione di valore di mercato: “Il valore di mercato è l’ammontare stimato al quale un patrimonio immobiliare può essere scambiato, alla data della valutazione, tra un cedente disponibile alla vendita e un acquirente disponibile all’acquisto, dopo un adeguato tempo di commercializzazione, nel contesto di una comune transazione commerciale, laddove ciascuna parte agisce con condizione di causa, con prudenza e senza costrizione”. Il concetto di valore di credito ipotecario, detto anche “valore di anticipo” viene citato come segue: “Per valore di credito ipotecario s’intende il valore dell’immobile, stabilito da parte di un valutatore immobiliare, mediante un approccio di valutazione conservativa (prudenziale) della futura commerciabilità dell’immobile tenendo conto delle caratteristiche durevoli dello stesso, delle condizioni di mercato usuali e locali, del suo attuale utilizzo e di usi alternativi appropriati ai fini di un prestito ipotecario. Nel calcolo del valore per il credito ipotecario non confluiscono punti di vista speculativi…”. La rispettiva raccomandazione professionale Swiss Banking indica la simulazione di vendita entro un lasso di tempo massimo di un anno. Denotiamo pertanto, sulla base delle due diciture soprariportate, che le principali differenze riguardano: il diverso scopo, l’introduzione di una tempistica di 12 mesi e l’approccio prudenziale previsto per il valore di credito ipotecario. È dunque importante che il potenziale acquirente sia a conoscenza del fatto che, secondo gli standard vigenti, esistono due definizioni distinte per la trattativa di acquisto e per il valore di mercato, mentre per ottenere il credito ipotecario si fa riferimento a un’altra definizione. Le due definizioni determinano sostanzialmente anche la produzione di valori diversi, dove il valore per il credito ipotecario (Mortgage Lending Value) corrisponde in genere a un valore più basso. Non di rado capita che l’agente immobiliare si trovi in sintonia con il venditore e l’acquirente sul valore di mercato; e al momento della richiesta del finanziamento, invece ci si ritrovi davanti a un valore prudenziale bancario che a volte si discosta dal valore da rogitare. Poche banche in Svizzera espongono oggi, secondo gli standard vigenti, il valore di anticipo all’interno della loro valutazione immobiliare. Alcune banche espongono nei loro calcoli il valore di mercato, beninteso e forse in modo errato, anche per l’erogazione di un credito ipotecario. Raccomandiamo pertanto all’acquirente immobiliare e al venditore immobiliare, al fine di risparmiarsi spiacevoli sorprese, di informarsi presso la banca per sapere su quali basi la stessa andrà a porre la definizione del valore. Chi opera nel rispetto degli standard di valutazione, definisce per “credito ipotecario”, il valore di anticipo con prudenzialità. L’esatta definizione dello scopo della valutazione è pertanto di fondamentale importanza. Interessati alla tematica? Contattateci per una consulenza gratuita

Approfondimento a cura di Pascal Brülhart CEO e Valutatore Immobiliare presso Brülhart & Partners SA

La rivincita delle seconde case in Ticino

By BH_Edit,
L’estate è iniziata, nonostante le grandi incertezze dovute alle misure di sicurezza imposte per combattere la diffusione del Covid-19, cerchiamo di capire meglio cosa accadrà al turismo, un settore importante in Svizzera e in particolar modo nel Canton Ticino.
Sicuramente quest’anno l’industria del turismo si evolverà a favore di soluzioni alternative, più pratiche e meno impegnative, sia in termini di costi che di spostamenti. Le misure di sicurezza imposte per contrastare i contagi di Covid-19 hanno comportato un aumento dei costi da parte dei vettori di trasporto, traslati sui consumatori finali, che a loro volta stanno subendo gli effetti della crisi economica causata dal virus stesso. Ricordiamo infatti che l’Eurozona sta registrando un calo record del PIL -8,7% e anche il PIL elvetico quest’anno scenderà del 5,4% secondo le previsioni di Economiesuisse. Sono attesi inoltre un calo dei prezzi (-1,1% quest’anno, -0,5% nel 2021) e un aumento della disoccupazione (rispettivamente al 3,8% e 4,3%). È probabile che il livello economico che la Svizzera aveva prima della crisi non possa essere raggiunto prima del 2022, tuttavia ci si aspetta che il turismo possa essere uno dei settori trainanti dell’economia svizzera e della ripresa. A questo proposito, il ricercatore dell’Osservatorio del turismo dell’IRE (O-tur), Riccardo Curtale, ha condiviso alcune considerazioni sul tema in un contributo video pubblicato da RSI Online. Secondo Curtale, nel breve periodo le persone sentiranno il consueto bisogno di andare in vacanza, ma cercheranno soluzioni alternative per soddisfare questa esigenza, in risposta anche alla minore disponibilità economica e/o all’aumento dei costi. Questo significa soggiorni più brevi e a corto raggio, ad esempio verso regioni in cui tendenzialmente vivono dei parenti oppure si ha una seconda casa. Si prospetta dunque un intenso sfruttamento delle seconde case ticinesi. Nel nostro Cantone si stima che il 43% di tutti i pernottamenti dell’intero settore turistico avvenga esclusivamente nelle seconde case. Una domanda importante che dovrebbe mantenersi alta o addirittura crescere nei prossimi mesi. “Nel settore alberghiero il 60% dei pernottamenti è rappresentato da svizzeri, mentre nel paralberghiero il numero sale al 75-80%”, spiega Curtale, “ma non è detto che queste cifre rimarranno tali anche quest’anno.” Vi sono infatti degli effetti psicologici da tenere in conto. Il Ticino è la regione in Svizzera con il più alto numero di turisti in rapporto alla popolazione residente, un fattore che crea una certa percezione di “affollamento” e che potrebbe essere vista negativamente dal turista confederato che sceglierebbe così un’altra destinazione, pur sempre in Svizzera, magari in una seconda casa di proprietà. Invitiamo tutti i lettori a visitare il nostro sito web, nella sezione investimenti e compravendita immobiliare, per consultare le splendide seconde case proposte da Brülhart & Partners. Interessati a valutare l’acquisto di una seconda casa? Contattateci per una consulenza gratuita

Approfondimento a cura di Chiara Crestanello Responsabile Economic Research presso Brülhart & Partners SA

Ecco 6 motivi per cui dovresti acquistare immobili fuori mercato

By BH_Edit,
Ecco perché gli acquirenti che cercano di ottenere un vantaggio competitivo e i proprietari di case volenterosi di mantenere una vendita privata dovrebbero considerare l’opzione off-market. Probabilmente nell’ultimo periodo avrai sentito spesso parlare di proprietà off market. Sembra esserci un po’ di confusione sul fatto che possano rivelarsi o meno un buon affare, ecco perché vorremo chiarire meglio di cosa si tratta.
Una proprietà off-market è una proprietà che è in fase di vendita, o è già stata venduta, senza alcuna promozione o divulgazione al pubblico. In passato, queste proprietà erano rappresentate maggiormente dagli immobili di fascia più alta, ad oggi il mercato off-market si è ampliato per includere anche oggetti con fasce di prezzo più contenute, poiché sempre più acquirenti e venditori sono venuti a conoscenza dei vantaggi delle offerte fuori mercato. Tuttavia, alcune persone sono ancora confuse sul valutare o meno offerte fuori mercato. Se è vero che ogni strategia d’investimento immobiliare ha i suoi vantaggi e svantaggi, le operazioni off-market presentano una serie di vantaggi che le rendono molto competitive per gli investitori.
Ecco 6 motivi per cui dovresti puntare anche su operazioni immobiliari fuori mercato.
  1. Le offerte immobiliari fuori mercato possono essere tenute fuori dai riflettori Uno dei vantaggi degli immobili fuori mercato è che non sono pubblicizzati. In altre parole, l’immobile non arriva mai al mercato aperto, laddove tutti potrebbero vederlo. Questo significa che è possibile mantenere la transazione privata, se lo si desidera. Le persone riservate o conosciute prediligono le transazioni fuori mercato poiché permettono di tenere i curiosi lontani dai loro affari.
  2. I proprietari e gli acquirenti hanno un vantaggio competitivo Escludendo gli annunci pubblici, le trattative di questi oggetti si concentrano su un numero ristretto di effettivi interessati. Essendoci meno concorrenza, è improbabile che si verifichino guerre al rialzo e dunque è più facile per gli investitori, che sono soliti utilizzare questa strategia, acquistare a un buon prezzo. Questa è la ragione principale per cui le proprietà fuori mercato hanno più probabilità di concretizzarsi in buoni affari immobiliari.
  3. Più tempo a disposizione per la due diligence Nel caso di oggetti on-market, i venditori si aspettano di solito una vendita rapida. In queste circostanze la scarsità di tempo non favorisce la tutela dell’acquirente, poiché se in molti si affrettano a fare offerte sulla proprietà prima che venga venduta, spesso non si dispone del tempo necessario per esaminarla, prima di fare un’offerta. Nelle offerte per oggetti off-market, i venditori di immobili di solito non hanno fretta di vendere. Inoltre, dato che solo pochi acquirenti conoscono la proprietà, la concorrenza è ridotta e la proprietà potrebbe richiedere più tempo per essere venduta. Questo garantisce ai potenziali acquirenti il tempo necessario per fare una corretta due diligence prima di fare un’offerta.
  4. Trattative più flessibili Non essendoci pressioni in termini di tempo, è possibile stipulare contratti che non sarebbero mai possibili sul mercato aperto. Entrambe le parti possono essere molto più rilassate e ragionevoli al tavolo delle trattative.
  5. Transazioni più scorrevoli Nelle transazioni immobiliari fuori mercato, i venditori di immobili hanno spesso a che fare con uno o pochi acquirenti. Questo permette ai venditori di dedicare più tempo ai potenziali acquirenti e di trattare direttamente con i compratori. La transazione può essere gestita senza problemi fino alla chiusura.
  6. Le proprietà fuori mercato offrono opportunità uniche Le quotazioni fuori mercato possono derivare da circostanze sfortunate che il venditore si trova ad affrontare. Il proprietario di casa può trovarsi in difficoltà, desideroso di uscire dalla proprietà in modo tranquillo e veloce. A questo proposito, segnaliamo che alcune offerte fuori mercato sono spesso gestite da persone con poca esperienza e per questo invitiamo sia i proprietari che gli acquirenti a fare molta attenzione e a rivolgersi esclusivamente a professionisti. La carenza di professionalità potrebbe portare alla definizione di prezzi inadeguati rispetto ai valori di mercato del momento, o al rischio di incorrere in una gestione incauta delle trattative. Ecco perché esistono anche i professionisti dell’off-market, i quali si occupano di tutelare sia coloro che vogliono vendere una proprietà fuori mercato sia quelli intenzionati ad acquistare.
Le offerte immobiliari fuori mercato offrono una serie di vantaggi che non sono disponibili quando si acquista on market. Per chi sa come trovarle, possono offrire infinite opportunità di investimento. Pertanto, se state cercando di aggiungere alcune nuove proprietà di investimento fuori mercato al vostro portafoglio, vi invitiamo a contattarci per visionare il nostro portfolio di oggetti off-market. Per ulteriori informazioni contattare direttamente Pascal Brülhart –pascal@bruelhart-partners.ch – Tel: +41 91 606 63 60
Interessati alla tematica? Contattateci per una consulenza gratuita

Approfondimento a cura di Pascal Brülhart CEO e Valutatore Immobiliare presso Brülhart & Partners SA

Valore di vendita forzata: sai di cosa si tratta?

By BH_Edit,
Gli esperti del nostro reparto di valutazione immobiliare ci tengono a chiarire il concetto di “valore di vendita forzata” e le differenze esistenti rispetto al “valore di mercato”, affinché tutti i clienti finali ne siano a conoscenza.
Il concetto di valore di vendita forzata viene citato nello SVS come segue: “Il valore di liquidazione forzata corrisponde all’importo stimato che può essere, con ogni probabilità conseguito, in condizioni normali nell’ambito di una transazione, tuttavia sempre secondo il presupposto di un periodo di commercializzazione relativamente troppo breve, e rappresenta pertanto per il cedente meramente un risultato subottimale. Il valore di liquidazione forzata può anche entrare in gioco tra un venditore non disponibile alla vendita e un acquirente pronto all’acquisto che acquisisce l’immobile nella consapevolezza dello svantaggio per il venditore.”
In termini pratici, cosa stabilisce la normativa SVS? Come prima cosa evidenziamo che questo valore è strettamente correlato alla ricorrenza di un periodo di commercializzazione breve che comporta il raggiungimento di un valore non ottimale, rispetto alle potenzialità dell’oggetto e del mercato. A questo proposito, la normativa fa riferimento in particolare anche al caso di un venditore che si trova forzato alla vendita e a un rispettivo acquirente pronto a trarre vantaggio della situazione. Inoltre, sulla base della definizione di valore di mercato riportata nei nostri precedenti articoli, le principali differenze esistenti tra questi valori riguardano: il diverso scopo, la diversa situazione emotiva del venditore rispetto a un potenziale acquirente e la diversa tempistica di vendita che si differenzia dalla consuetudine. Chiaramente, nel caso sopra citato, la raccomandazione professionale Swiss Banking che prevede un lasso di tempo massimo di un anno per la simulazione di vendita, decade. Ci teniamo inoltre a precisare che il valore di vendita forzata deve fare i conti con la realtà, e dunque deve confrontarsi con un valore di mercato dello stesso oggetto, eventualmente con un finanziamento già in essere da parte della banca che agirà per tutelare i propri interessi e infine sarà influenzato dall’interesse generale verso l’oggetto durante l’asta immobiliare. Da nostre esperienze dirette possiamo sostenere che accettare un mandato da enti preposti al fine di elaborare una valutazione immobiliare orientata al valore di vendita forzata può portare a fattispecie e circostanze particolari che solitamente non vengono riscontrate in valutazioni usuali e orientate ad altri scopi. Per citare alcuni esempi di queste particolarità possiamo indicare quanto segue: reperibilità difficoltosa della documentazione necessaria per l’espletamento della valutazione; difficoltà nel reperire la persona di contatto al fine di richiedere documenti e fissare il sopralluogo; in alcuni casi il sopralluogo interno delle proprietà non viene concesso e pertanto il valutatore dovrà inserire nel rapporto parecchie riserve con relativi dati e valori che presenteranno una maggior incertezza; approccio delicato con la persona che è soggetta alla procedura e altre particolarità di minor importanza. Le differenze rispetto al valore di mercato potrebbero non essere ancora del tutto chiare, in caso di interesse per approfondire altri aspetti legati al valore di mercato, ti invitiamo a leggere il nostro precedente articolo. Per ulteriori informazioni contattare direttamente Davide Decio – davide.decio@bruelhart-partners.ch – Tel: +41 91 922 52 02
Interessati alla tematica? Contattateci per una consulenza gratuita

Approfondimento a cura di Davide Decio Valutatore Immobiliare presso Brülhart & Partners SA

Quali insidie si celano dietro l’acquisto di uno stabile a reddito?

By BH_Edit,
Durante le fasi di assistenza e di accompagnamento dei nostri clienti istituzionali e privati per l’acquisizione di stabili a reddito, notiamo che il principale criterio d’acquisto è certamente dato della redditività durevole e sostenibile nel tempo, associata al tipo di stabile e al posizionamento geografico. L’analisi del flusso di cassa futuro è molto importante: quali sono gli aspetti che vanno considerati e controllati?
Iniziamo con il dire che la parte preponderante è rappresentata dalle entrate delle pigioni, quindi la valenza e la tenuta dei contratti di affitto, la qualità degli inquilini e la qualità della gestione dei contratti negli anni. Scostamenti importanti delle pigioni effettive con quelle di mercato portano non di rado a minor introiti che spesso vengono definiti temporanei seppur tanto temporanei non si rivelino mai essere, appunto a dipendenza della qualità dei contratti di locazione allestiti in passato. Lo sfitto medio deve essere analizzato in modo minuzioso per comprendere quali siano gli aspetti critici dell’oggetto. Una buona amministrazione immobiliare qui può fungere da garanzia per il proprietario e per la tenuta del continuo e sostenibile introito derivante dalle pigioni. Passiamo ora alle uscite. Tra queste, troviamo tre voci da curare: le spese d’esercizio, la manutenzione ordinaria e il rimpiazzo, ma soprattutto la manutenzione arretrata. Conviene sempre parlare dapprima di rendimento netto iniziale per l’analisi dello stabile e poi definire il piano di investimento per i successivi 10 anni, al fine di comprendere quale sia il potenziale di rendimento netto effettivo medio previsto per i successivi 10 anni. Investimenti ordinari, investimenti per la manutenzione arretrata, adeguamenti dello stabile a nuovi criteri tecnici, oppure energetici etc. possono influenzare notevolmente le uscite di cassa e pesare sul conto economico. Le spese d’esercizio restano a carico degli inquilini, tuttavia se lo stabile permette un “risparmio” nelle spese, lo stesso può rivelarsi molto attrattivo nel calcolo totale della pigione, se misurato con la concorrenza sul mercato. Ecco dunque una serie di motivi che ci spingono a sottolineare l’importanza di eseguire una buona due diligence dello stabile, una visita approfondita di tutto l’immobile, un’intervista con il valutatore immobiliare e uno scambio di opinione con il venditore su tutte queste tematiche. Brülhart & Partners SA accompagna i clienti nei processi di vendita e di acquisizione, offrendo supporto su tutti i punti critici che si presentano nelle transazioni immobiliari di stabili di reddito. Per ulteriori informazioni contattare direttamente Camilla Mansini – camilla.mansini@bruelhart-partners.ch – Tel: +41 91 922 52 02
Interessati alla tematica? Contattateci per una consulenza gratuita

Approfondimento a cura di Pascal Brülhart CEO di Brülhart & Partners SA

Valutazioni immobiliari: vale ancora la pena affidarsi alla consulenza di uno specialista?

By BH_Edit,
In un contesto economico sempre più incerto, con le recenti tensioni internazionali e con l’inflazione ai massimi livelli rispetto ai valori osservati da un decennio a questa parte, è necessario cercare di tutelare la propria situazione finanziaria allocando intelligentemente il proprio capitale. In quest’ottica, un portafoglio ben diversificato è la chiave per ridurre i rischi.
In un contesto economico sempre più incerto, con le recenti tensioni internazionali e con l’inflazione ai massimi livelli rispetto ai valori osservati da un decennio a questa parte, è necessario cercare di tutelare la propria situazione finanziaria allocando intelligentemente il proprio capitale. In quest’ottica, un portafoglio ben diversificato è la chiave per ridurre i rischi. A questo punto è lecito domandarsi se un investimento diretto nel mercato immobiliare svizzero è ancora una valida opzione. Dati alla mano, gli immobili rappresentano una classe di investimento che può offrire performance migliori in ottica di rischio/rendimento rispetto a portafogli obbligazionari. Grazie alla loro natura di bene rifugio, gli immobili si svalutano meno con l’aumento dei prezzi, offrono rendimenti meno correlati con il mercato finanziario e un flusso di cassa maggiore. Ma non è tutto oro quello che luccica. Investire direttamente in immobili comporta inevitabilmente costi di gestione, di manutenzione e presenta un rischio ipotecario e di liquidità intrinseco. Questi costi possono anche erodere significativamente il potenziale rendimento. Ma allora come valutare se un investimento è potenzialmente redditizio e adatto alla propria strategia? Per prima cosa è necessario definire i propri obiettivi e la propria disponibilità economica. Un altro parametro da tenere in considerazione, è determinare se è più conveniente indirizzare la scelta verso affitti brevi (studenti o turisti) ottenendo un ritorno economico maggiore nel breve termine, ma avendo l’onere di dedicarci più tempo o se invece è preferibile offrire affitti di lunga durata con meno costi di gestione. Il terzo passo è analizzare quali zone possono essere ideali per la clientela selezionata in base ai servizi disponibili del quartiere. Bisogna considerare una moltitudine di punti, quali la posizione, la vista, l’inquinamento fonico, il moltiplicatore d’imposta e la percentuale di sfitto. Idealmente bisognerebbe considerare anche i progetti urbani futuri per sfruttare le potenzialità dei quartieri in cui sono previsti sviluppi e riqualifiche. Una volta definiti questi punti fondamentali ci si può dedicare alla ricerca di immobili disponibili nelle zone predefinite. Le caratteristiche dell’immobile quali l’esposizione e l’orientamento dei locali, la qualità costruttiva, la vetustà e ovviamente il prezzo giocano un ruolo fondamentale. È arrivato quindi il momento di effettuare un’analisi finanziaria approfondita dell’investimento e per farlo è necessario identificare le seguenti voci: – costo di acquisto, costi notarili, iscrizione a registro fondiario; – costi di ristrutturazione, se necessari; – analizzare il potenziale affitto derivante dall’appartamento tramite studi di mercato e comparazioni di oggetti simili nella medesima zona; – prevedere i costi ricorrenti che dovremo sostenere sull’arco di un anno, quali manutenzione ordinaria e straordinaria, costi fissi per controlli periodici, costi assicurativi, costi di gestione, spese amministrative, possibile rischio sfitto duraturo, imposte immobiliari, accantonamenti per futuri lavori e interessi derivanti da un eventuale finanziamento; – sottrarre tutti i costi ricorrenti dal potenziale affitto e rapportare il risultato al totale speso per rendere l’appartamento/stabile usufruibile (prezzo di acquisto e costo dei rinnovi), in questo modo si calcolerà il rendimento netto che si può ottenere da questa operazione immobiliare. Completata questa analisi, un rendimento netto mediamente soddisfacente si aggira intorno al 4-5%. I punti che richiedono più dedizione al fine di massimizzare il rendimento sono la ricerca di oggetti vetusti in cui si può contrattare a ribasso il prezzo, restando però accorti su eventuali problemi strutturali molto onerosi, e la ricerca del miglior preventivo di ristrutturazione in ottica qualità/prezzo. Considerando i pro e i contro riteniamo che una strategia di investimento immobiliare apporti benefici e sia complementare a portafogli di investimento classici focalizzati su azioni e obbligazioni; rimane invece rischiosa se attuata singolarmente a causa della poca diversificazione. Vista la complessità dell’analisi è comunque auspicabile rivolgersi ad un esperto del settore.

Intervista ad un nostro esperto immobiliare Brülhart & Partners SA

Articolo pubblicato sul Corriere del Ticino (www.cdt.ch) il 05.10.22 nella sezione Lifestyle – Casa.

Dossier di vendita: Vendere casa è difficile, ma non impossibile

By BH_Edit,
Nelle mani di un esperto, il dossier è uno strumento fondamentale per la buona riuscita di una vendita.
Il dossier è una parte fondamentale nella buona riuscita di una vendita. La sua forma può variare a dipendenza dell’oggetto da trattare e alla strategia ad esso applicata, rimanendo pur sempre un punto di riferimento per il venditore e i suoi clienti. Iniziamo prima di tutto a capire il processo di vendita di una proprietà, chiedendo direttamente ad un esperto immobiliare della Brülhart & Partners SA.
Quali sono le fasi che accompagnano una vendita immobiliare? «La prima fondamentale fase della vendita, documentazione permettendo, parte da un’analisi accurata della proprietà. Tramite essa il professionista può identificare i punti positivi e negativi dell’immobile, indicare quale sia la posizione migliore rispetto al mercato e definire la strategia più indicata da attuare. La documentazione riferita alla proprietà dovrà essere fornita, per quanto possibile, completa ed aggiornata dal cliente, per permettere al venditore di arrivare nel minor tempo possibile alla buona riuscita del mandato. Dopo aver concordato con il cliente i punti cardinali della vendita, si parte con la fase pratica del mandato, ovvero la preparazione del dossier e di tutto il materiale pubblicitario che lo accompagna.» Tutto inizia quindi da una buona analisi; in quale fase della vendita entra in gioco la valutazione immobiliare? «Nel processo di vendita la valutazione immobiliare, a meno che non venga eseguita all’apertura di un mandato, viene nella maggior parte dei casi richiesta dall’istituto di credito a cui il cliente di rivolge per un finanziamento. Per evitare brutte sorprese durante le trattative di compera, consigliamo sempre di richiedere una valutazione prima di definire il prezzo di vendita. La valutazione diventa in questo caso parte integrante dell’analisi iniziale.» Perché il dossier di vendita è così importante? «Il dossier di vendita contiene tutte le informazioni che riguardano l’immobile, partendo dai dati generali come il numero dei locali, le superfici ed i volumi sino ad arrivare a dettagli di aspetto tecnico e giuridico, come ad esempio l’eventuale presenza di servitù vincolanti e/o eventuali potenzialità edificatorie. Un altro aspetto che non deve mancare è la posizione, con un’analisi macro e micro della zona il cliente può da subito rendersi conto se la proprietà rispecchia le sue necessità. L’allestimento di un dossier esaustivo, in cui sono esposti non solo le peculiarità ma anche i punti sfavorevoli, garantisce ai propri clienti un rapporto di trasparenza e fiducia dandogli il quadro completo. La capacità del venditore sta dunque anche nel sostenere il cliente con possibili soluzioni ad eventuali problematiche incoraggiandolo nel processo di vendita/acquisto.» Che ruolo hanno le immagini in un dossier? «L’immagine è la prima cosa che colpisce, catturando la nostra attenzione. In un primo impatto le fotografie di una proprietà devono evocare curiosità e interesse al fine di volerla personalmente visitare, per scoprire tutti i suoi angoli e le sue sfaccettature. Bisogna però fare attenzione; le immagini non devono sovrastare il dossier. Il mio consiglio è di tenersi intorno alle 7-8 fotografie, a dipendenza della grandezza della proprietà. Ad oggi esistono anche altri strumenti interessanti ad esempio il Virtual Tour, un buon complemento alle foto che va a supporto del venditore. Questo strumento digitale infatti permette all’utente di muoversi liberamente all’interno dell’immobile, di capirne la fruibilità e il dialogo tra spazi esterni ed interni.» Il dossier segue sempre un modello standard? «Assolutamente no, a seconda dell’oggetto e della strategia applicata il dossier assume forme e contenuti diversi. Ad un immobile a reddito seguono delle informazioni che una casa unifamiliare non ha, ad esempio una distinta affitti. Anche due case unifamiliari possono differenziarsi molto tra loro; a seconda dello stato in cui si presentano possono aver bisogno di ristrutturazioni, demolizioni o altri interventi particolari come la rimozione di materiali dannosi. Ma ancora più decisiva è la strategia che viene applicata al singolo oggetto ed in particolar modo la discrezione che il cliente vuole o meno mantenere. In questo senso si presentano due possibili strategie di vendita: on-market e off-market. In un processo di vendita off-market, a differenza di quello on-market, viene applicata una maggiore attenzione all’aspetto divulgativo del dossier, che viene utilizzato in primis per tutelare l’immagine della proprietà.» Una strategia off-market viene quindi utilizzata per le proprietà che richiedono un certo grado di discrezione? «Esattamente, nelle maggior parte dei casi è il proprietario stesso a richiedere per il suo oggetto un trattamento di tutela e riservatezza. Parliamo in questo caso di proprietà di un certo calibro che si rivolgono inevitabilmente ad una clientela di nicchia. Come venditori supportiamo il cliente proponendo l’immobile solo ad una lista di clienti accuratamente selezionati, evitando pubblicazioni nei canali pubblici. Gli interessati firmeranno un NDA (Non Disclosure Agreement) e riceveranno dossier numerati. Questo procedimento ci aiuta a tenere traccia delle informazioni divulgate e ad evitare che il dossier finisca in mani poco adeguate.» Dunque il lavoro del venditore finisce qui? «Al contrario, il lavoro del venditore inizia qui. Entrando nella fase dove ci rapportiamo ai clienti, iniziamo ad organizzare le visite, seguire le trattative e aggiornare regolarmente il proprietario con dei report specifici. Una volta trovato l’acquirente e verificata la solvibilità, supportiamo le due parti con la stesura dell’atto di compravendita, accompagnandoli fino al giorno del rogito.»

Intervista ad un nostro esperto immobiliare Brülhart & Partners SA

Articolo pubblicato sul Corriere del Ticino (www.cdt.ch) il 21.05.22 nella sezione Lifestyle – Casa.

Mercato immobiliare: Rischio il pignoramento della mia proprietà immobiliare?

By BH_Edit,
Crisi energetica, inflazione e crisi economica.
 Per verificare la sostenibilità di un’ipoteca bisogna analizzare i due fattori che stanno alla base di essa: il valore dell’immobile e il tasso di interesse. Il Loan-to-Value (LTV) è il rapporto tra l’importo di un’ipoteca e il valore dell’immobile su cui essa si iscrive. Considerando che il massimo finanziamento possibile in condizioni standard è l’80% del valore dell’immobile, all’inizio del finanziamento il valore LTV potrà raggiungere al massimo l’80%. Ad esempio; con un finanziamento di 500 mila franchi sul valore di un’immobile di 700 mila franchi l’LTV risulterebbe del 71%. Nel caso in cui le condizioni di mercato risultino sfavorevoli, o in caso di altri eventi che portino ad una diminuzione del prezzo dell’immobile, il grado di indebitamento che grava sulle spalle dell’individuo aumenta. Medesima cosa accade nel caso di un’ipoteca a tasso variabile se il tasso di interesse ipotecario aumenta.
Per questo motivo è necessario tenere in considerazione sia i fattori che possono modificare il grado di indebitamento, sia i fattori che possono influenzare la situazione patrimoniale e reddituale dell’individuo. Per entrare nello specifico della situazione attuale analizzando questi fattori, non ci rimane che partire dal livello di inflazione, aumentato del 2.8% su base annua rispetto al 2021 (grafico 1). Questo porta ad un incremento della pressione sulla Banca Nazionale Svizzera inducendola ad aumentare gradualmente il tasso guida seguendo l’andamento mondiale. Difatti, la BNS ha recentemente alzato il tasso guida di mezzo punto percentuale portandolo al – 0.25%, ma si dice pronta a intervenire ulteriormente nei prossimi mesi in caso di necessità. L’inflazione ha così un effetto sia sul tasso ipotecario, che ha come sottostante il tasso guida della BNS, sia sulla disponibilità economica dell’individuo a causa del crescente costo della vita e della conseguente riduzione del potere di acquisto; ciò influirà sulla sostenibilità a lungo termine dell’ipoteca. Il volume ipotecario negli ultimi anni ha raggiunto quasi il doppio del Prodotto interno lordo (PIL) sulla spinta del valore crescente degli immobili e dei bassi tassi di interessi passati (grafico 2).
La portata dei volumi ipotecari, unita all’aumento dei tassi e al peggioramento della situazione finanziaria degli individui, crea una pressione sugli istituti di credito che potrebbero richiedere garanzie aggiuntive o ammortamenti anticipati. Per prevenire questo scenario sarebbe utile pianificare un regime di indebitamento al di sotto del 50% del valore immobiliare, in modo da avere margine di protezione in caso di variazioni sfavorevoli dei parametri sopra descritti.
Per un’analisi approfondita in vista di un acquisto consigliamo i seguenti passi: 1) Analizzare il contratto ipotecario proposto dalla banca con particolare accortezza rivolta alle condizioni dell’ipoteca di secondo rango. 2) Calcolare la propria sostenibilità dell’ipoteca utilizzando preferibilmente un tasso al 5%, sommando i seguenti elementi: – 5% moltiplicato per il valore ipotecario – 1% moltiplicato per il valore dell’immobile (per stimare i costi di manutenzione) – gli ammortamenti dovuti per la quota di ipoteca di secondo rango Per garantire la sostenibilità, la somma di questi tre elementi dovrebbe essere inferiore al 33% del salario lordo annuo dell’economia familiare. 3) Controllare l’esistenza di liquidità o di risorse liquidabili entro 180 giorni, in modo da poter eseguire ammortamenti immediati in caso di urgenze. 4) Individuare i rinnovi prioritari da svolgere in caso di abitazione vetusta e pianificarli per tempo onde evitare gravi problematiche.
Dopo la seguente analisi riguardante il mercato ipotecario e considerando l’andamento dell’economia e delle attuali tensioni internazionali, è auspicabile procedere per tempo con le procedure di analisi sopra descritte e prestare una certa attenzione al proprio immobile e alla propria stabilità ipotecaria. È dunque necessario essere a conoscenza di eventuali cambi di valore del proprio immobile sul mercato immobiliare. In caso di una svalutazione ci si può tutelare attraverso una pianificazione finanziaria su misura evitando così debiti troppo ingenti. Se invece il proprio immobile ha subito un apprezzamento, è importante conoscere l’interesse maturato indirettamente sul capitale proprio investito per rifinanziare l’ipoteca e per contrattare condizioni più favorevoli, ad esempio aumentando il margine disponibile sull’ipoteca di primo rango. In questo determinato contesto, gli esperti consigliano di eseguire una valutazione immobiliare, svolta da professionisti, per capire il reale valore di mercato del proprio immobile.

Federico Milan – Junior Data Analyst Brülhart & Partners SA

Articolo pubblicato sul Corriere del Ticino (www.cdt.ch) il 09.07.22 nella sezione Lifestyle – Casa.

Immobili e Strategia energetica 2050: un vantaggio per tutti

By BH_Edit,
La gestione degli immobili riveste un’importanza decisiva per il raggiungimento degli obiettivi previsti dalla Strategia energetica 2050 della Confederazione. Da questa consapevolezza, la necessità di progettare e attuare una varietà di sviluppi e possibili interventi.
Nel settore degli edifici si persegue una strategia energetica concentrata principalmente sulla sostenibilità e sull’efficienza, sull’utilizzo delle energie rinnovabili e sull’uso del calore residuo per produrre energia elettrica e calore. A lungo termine il parco edifici dovrà risultare dispensato da emissioni di CO2. Concretamente si perseguono i seguenti obiettivi, simbolicamente rappresentati e definiti dell’UFE (Ufficio Federale dell’Energia) attraverso una ROSA:
  • Reduktion / Riduzione
  • Optimierung / Ottimizzazione
  • Substitution / Sostituzione
  • Erneuerbare Energien / Energie rinnovabili
  • Nachhaltigkeit / Sostenibilità
  Riduzione Entro il 2050 il consumo di energia finale (calore ed elettricità) del parco immobiliare svizzero dovrà essere di 55 TWh anziché 100 TWh (media 2010-2015). Nel 2050 il consumo medio al m2 sarà ridotto del 60% rispetto al 2010, e considerando l’evoluzione delle superfici costruite, ciò implicherà uno sforzo maggiore in rapporto al m2. Ottimizzazione Entro il 2030, l’ottimizzazione energetica dell’esercizio diventerà obbligatoria per tutti gli edifici. In base al tipo di edificio saranno applicate delle disposizioni diverse. A seguire, entro il 2050, lo stato energetico di ciascun edificio in Svizzera dovrà essere noto. La conoscenza dello stato energetico dell’edificio sarà indispensabile per evidenziare la necessità di rinnovi e proprio questa consapevolezza sarà il motore per lo sviluppo di una strategia adeguata di rinnovamento. Altrettanto necessaria sarà la trasparenza sullo stato energetico degli immobili, criterio che dovrà essere preso in considerazione al momento dell’acquisto o dell’affitto. Sostituzione L’utilizzo di olio da riscaldamento, gas o elettricità diretta per riscaldare non sarà più ammesso, in quanto questi impianti verranno sostituiti da moderne tecnologie. Le reti di teleriscaldamento saranno infatti alimentate per oltre l’80% dal calore residuo o dalle energie rinnovabili (impianti fossili). Energie rinnovabili Entro il 2050, edifici, quartieri, aree e intere città dovranno essere in grado di assicurare il più possibile autonomamente il proprio approvvigionamento energetico lungo tutto l’anno, senza che sia necessario il ricorso a capacità di stoccaggio della rete. Inoltre, gli edifici stessi andranno a coprire una parte significativa del fabbisogno energetico della mobilità elettrica, attraverso dei processi di interazione. Le reti energetiche non saranno unicamente in grado di fornire dell’energia, ma permetteranno anche a ogni produttore di immettervi la propria sovrapproduzione – sia termica che elettrica. Sostenibilità Ad oggi, tutti i progetti di costruzione vengono valutati in base ai conflitti di interesse e vantaggi che apporteranno in un’ottica di sviluppo sostenibile della Svizzera. Che si tratti di garantire dei canoni di locazione abbordabili o una densificazione che assicuri un ambiente di vita di alta qualità. I limiti del sistema non si fermeranno più ai confini esterni dell’edificio, l’edificio interagirà con il suo ambiente e i limiti del sistema spazieranno dal livello di quartiere al livello di città. L’energia necessaria per la costruzione, la demolizione e la fornitura di riscaldamento, raffreddamento e acqua calda non dovrà più causare emissioni di CO2: è questo il grande obiettivo. La società dovrà far fronte alle sue esigenze quotidiane di vita, lavoro e tempo libero con un bilancio netto pari a zero, anche grazie al contributo energetico apportato dal parco immobiliare. Un vantaggio per tutti La ristrutturazione immobiliare apporterà vantaggi concreti all’ambiente e alla società, ma anche ai proprietari e agli inquilini, in quanto soggetti più direttamente coinvolti. Ambiente e società ne beneficeranno in quanto un edificio sottoposto a risanamento energetico potrà essere gestito in modo più ecologico. Di conseguenza i proprietari vedranno aumentare il valore di mercato dei loro immobili e potranno finanziare i costi d’investimento con un aumento dei canoni da locazione. I locatari ne trarranno vantaggio perché la ristrutturazione comporterà una notevole riduzione delle spese di riscaldamento e delle spese accessorie, a tal punto da compensare ampliamente un aumento della pigione netta.

Approfondimento a cura di Pascal Brülhart CEO di Brülhart & Partners SA

Facebook-f Linkedin-in Instagram Youtube

Partner di

Facebook-f Linkedin-in Instagram Youtube

PONTE TRESA

Via la Piana, 12
CH-6988 Ponte Tresa

LUGANO

Via Vanoni, 4
CH-6900 Lugano

LINK UTILI

Referenze
Job opportunities

NEWSLETTER

Rimani aggiornato, iscriviti ora!

    PONTE TRESA

    Via la Piana, 12
    CH-6988 Ponte Tresa

    LUGANO

    Via Vanoni, 4
    CH-6900 Lugano

    LINK UTILI

    Referenze
    Job opportunities

    NEWSLETTER

    Rimani aggiornato, iscriviti ora!

      © Brülhart & Partners SA

      Privacy Policy   |   Disclaimer