La qualità dei dati immobiliari
Se stai pensando di vendere un immobile, come fai a determinare un corretto prezzo di vendita? E se vuoi comprare una casa, come puoi sapere qual è il prezzo giusto?
Queste sono domande che ti sei sicuramente già fatto, se hai provato a vendere o acquistare un immobile. E saprai che rispondere a queste domande non è semplice, soprattutto per chi non è un professionista del settore, perché si tratta di un mercato dinamico, complesso, nel quale ci si interfaccia raramente, e dove può essere difficile trovare dei punti di riferimento affidabili per valutare la correttezza della propria percezione. Tra gli stessi professionisti le risposte possono variare, anche in modo considerevole.
Inoltre, quando si parla del valore immobiliare di un’abitazione, c’è spesso una forte componente soggettiva ed emotiva. I ricordi e l’affetto dei proprietari possono portare ad una valutazione eccessivamente ottimistica del valore di una casa. Tuttavia, per un potenziale acquirente, questi elementi soggettivi non hanno lo stesso peso. Pertanto, per operare efficacemente nel mercato, è cruciale adottare un metodo di valutazione che possa offrire un punto di vista oggettivo, permettendo di stabilire un prezzo che sia giusto e competitivo sia per il venditore che per l’acquirente.
Nel panorama immobiliare svizzero è possibile trovare una varietà di strumenti e metodologie per cercare di valutare gli immobili in modo imparziale. Tuttavia si possono riscontrare differenze importanti tra le valutazioni proposte. Queste differenze derivano da quattro fattori principali:
- approcci statistici che, per natura, non possono fornire un valore esatto, ma una stima basata su una probabilità, e che introduce un certo grado di incertezza;
- la qualità dei risultati dei modelli statistici, determinata dalla qualità dei dati su cui si basano;
- modelli statistici che spesso usano approcci standardizzati applicati uniformemente su tutto il territorio elvetico, considerando differenze regionali/comunali solo in termini di prezzo al metro quadro, ma che non tengono conto in modo esplicito degli effetti delle differenze del mercato immobiliare locale – come la presenza di alloggi vuoti, o la suddivisione tra residenze primarie e secondarie;
- valutazione omogenea della presenza di caratteristiche particolari come un ascensore o una piscina, senza quindi considerare le differenze regionali nel valore aggiunto di tali elementi.
Per chi opera nel mercato immobiliare ticinese, questo comporta che sia difficile comprendere quale approccio sia più accurato, oltre ad avere delle differenze nelle valutazioni ottenute. Il mercato immobiliare ticinese, infatti, ha delle dinamiche proprie. Pertanto, adottare un approccio che risulta valido in altre aree della Svizzera non porta necessariamente a dei risultati precisi, generando delle valutazioni che non riflettono pienamente il valore reale degli immobili ticinesi.
Per risolvere questo problema, noi di Brülhart & Partners SA, con un’esperienza ultra-decennale nel settore immobiliare ticinese, adottiamo un approccio combinato: utilizziamo i più avanzati metodi quantitativi integrandoli con una conoscenza qualitativa approfondita del territorio locale. La nostra esperienza, le interazioni continue con professionisti e istituzioni locali, e il contatto quotidiano con la realtà ticinese ci permettono di offrire valutazioni immobiliari, dati immobiliari (con la nostra pubblicazione “ProperTI Market Study”), servizi e consulenza di ricerca immobiliare e supporto nei processi di compra-vendita che sono precisi e affidabili per il nostro mercato.
Se sei un privato o un professionista del settore che sta vendendo o acquistando un immobile, oppure hai bisogno di una consulenza immobiliare ad hoc, la nostra combinazione di approccio quantitativo e qualitativo, che unisce la precisione dei dati statistici con la nostra profonda conoscenza del mercato ticinese, ti offre la sicurezza di avere un servizio di consulenza immobiliare oggettivo e accurato.
di Daniele Mantegazzi, PhD Responsabile Economic Research di Brülhart & Partners