Interview mit Stefano Lappe (SL Specht & Lappe Real Estate)

Die Finanzmärkte leiden unter dem Coronavirus und den Blockaden, welche den reibungslosen Ablauf der Wirtschaftstätigkeit verhindern, die von den einzelnen Regierungen zur Eindämmung der Ausbreitung des Covid-19-Virus eingeführt wurden. Es gibt viele Bedenken, und unser Ziel ist es, ein Gefühl dafür zu bekommen, welche Szenarien sich ergeben werden, wenn der Notfall vorbei ist. Zu diesem Zweck haben wir uns entschlossen, geschätzte Fachleute zu Wort kommen zu lassen, da wir der Meinung sind, dass ihre Sichtweise (entwickelt dank ihrer fundierten Erfahrung in diesem Bereich) von großem Wert ist, um zu verstehen, wie sich die besondere Situation, die wir erleben, entwickeln wird. Im Einzelnen werden wir uns mit drei verschiedenen Bereichen des Immobiliensektors befassen: Bewertung, An- und Verkauf und Immobilienverwaltung. Insbesondere beim An- und Verkauf lassen sich zwei Kategorien unterscheiden: das mittlere bis hohe Segment und das Luxussegment. Wir betrachten alle Kategorien des Sektors, um uns einen Gesamtüberblick über die Immobiliensituation zu verschaffen; dies ändert nichts an der Tatsache, dass wir bei unseren Befragungen umfassendere Überlegungen zur allgemeinen Entwicklung der Weltwirtschaft anstellen werden. In diesem Zusammenhang hatten wir unter den Experten des mittleren-hohem Segments das Vergnügen, Stefano Lappe zu interviewen, den Gründer des Unternehmens Immobiliare SL, das im Jahr 1993 gegründet wurde und über eine langjährige Erfahrung im Bank- und Immobilienwesen verfügt. Das Interview B&P: Wir hören oft, dass einer der Hauptgründe für die Stabilität von Immobilieninvestitionen darin liegt, dass die Mieten auch bei einem Börsencrash weiter bezahlt werden, so dass etwaige Wertverluste in einer Krisensituation aufgefangen werden können. Die Frage, mit der wir beginnen möchten, lautet daher: Lässt sich die aktuelle Situation mit vergangenen Börsenkrisen vergleichen? SL: Aus wirtschaftlicher Sicht würde ich sagen, ja, und es stimmt auch, dass die Mieten so eingehen, wie sie sind, d.h. die Einnahmen bleiben bestehen, mit Ausnahme der gewerblichen Teile. In diesem Zusammenhang habe ich gerade vor 10 Minuten auf eine E-Mail eines Mieters geantwortet, der auf seine schwierige wirtschaftliche Lage hinwies und mich um eine vorübergehende Mietminderung bat. Ich habe Ihnen diese Anekdote nur erzählt, um Ihnen zu verdeutlichen, dass die Situation, wie ich sie sehe, wirklich dramatisch ist. Sie geht weit über die Markt- und Börsenprobleme hinaus, die in der Vergangenheit aufgetreten sind, da diese Situation auch den kleinen Wirtschaftsteilnehmer betrifft, so dass sie auch den Immobilienkrediten Schaden zufügen kann, aber sicherlich viel weniger als das, was in anderen Sektoren passieren wird. B&P: Sind Sie also der Meinung, dass die drohende Wirtschaftskrise für Immobilieninvestoren nur ein Teil des Problems ist, welches durch das Coronavirus verursacht wurde? Welche anderen Folgen haben Sie gesehen oder sehen Sie am Horizont? SL: Für Investoren im Immobiliensektor wird das Problem der steigenden Leerstände sicherlich bestehen bleiben und vielleicht sogar noch zunehmen. Dies muss jedoch abgewartet werden, obwohl ich es für eine sehr wahrscheinliche Folge halte. Trends auf dem Wohnungsmarkt B&P: Kommen wir nun zu den Prognosen für die Entwicklung der NACHFRAGE. Wie wird sich Ihrer Meinung nach die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt in den kommenden Monaten entwickeln? Wenn wir von einem möglichen Rückgang der Investitionen ausgehen, der durch die unfreiwillige Untätigkeit der meisten Sektoren in diesem Zeitraum verursacht wird, und gleichzeitig von einer möglichen Zunahme der Sparneigung der Familien (um sich vor Schwierigkeiten zu schützen), wie werden sich diese beiden Konditionen auf die Entwicklung der Nachfrage auf dem Immobilienmarkt auswirken? Welche anderen Faktoren könnten die Nachfrage negativ beeinflussen? SL: Ich bin nicht einverstanden mit dem, was Sie sagen, im Gegenteil, ich bin davon überzeugt, dass die Wirtschaft, sobald sie sich erholt hat, wenn man ein wenig Öl ins Feuer gießt, wieder kräftig anspringen wird. Das liegt daran, dass die Menschen Dampf ablassen müssen, wie es nach einer Krise oft der Fall ist. Im Gegenteil, wir müssen alle Unternehmer berücksichtigen, die in den Genuss staatlicher Unterstützung kommen, einschließlich der Arbeitnehmer, die 100 % oder mindestens 80 % garantierte Löhne erhalten. Daher glaube ich sagen zu können, dass sich nicht viel ändern wird, sicherlich wird ein wenig gespart werden, denn es hat sich bereits gezeigt, dass die Menschen in dieser Situation dazu neigen, weniger auszugeben. Ich habe den Eindruck, dass wir danach einen ziemlich guten Start haben werden, und was den Umsatz angeht, stelle ich fest, dass die Nachfrage genauso groß ist wie vorher, wenn nicht sogar größer. B&P: Wie wird sich also das Angebot, das ohnehin schon höher war als die Nachfrage, anpassen? SL: Gute Frage, es bleibt abzuwarten, es hängt von meiner vorherigen Antwort ab, ob ich mit dem, was ich sage, richtig liege, also wenn wir stark genug neu starten, dann wird es nicht schlimmer werden und es wird weiterhin das gleiche Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage bestehen wie vor der Krise. Früher war es für die Vermietung etwas schwierig, aber für die Renditeimmobilie wird meiner Meinung nach die Nachfrage steigen, was bedeutet, dass beide Parteien gemeinsame Interessen finden werden, da es mehr Stabilität in der Immobilie geben wird. B&P: Wie wird sich diese Situation auf die Preisvariable auswirken? Werden sie sinken? Wenn ja, um wie viel? SL: Das glaube ich nicht, sie werden überhaupt nicht sinken, und es ist auch möglich, dass das Gegenteil eintritt und die Stabilität der Immobilie erhöht wird. Außerdem müssen wir abwarten, wie sich die Hypothekenzinsen entwickeln, aber ich glaube nicht, dass sich das ändern wird, eher wird die Nachfrage steigen. B&P: Was den Neubau anbelangt, so muss man den totalen Stillstand bedenken, von dem der Bausektor im Moment betroffen ist. Wie wird sich dies Ihrer Meinung nach kurzfristig und während einer möglichen Erholung auswirken? SL: Ich bin direkt involviert, weil wir auch selbst etwas bauen und wir wissen, was passiert, wenn man eine komplett stillstehende Baustelle hat und sich alles zwangsläufig verzögert. Vielleicht führt dies dazu, dass wir den Ball in die Mitte des Feldes bringen und ein wenig mehr nachdenken. Andererseits bedeutet ein mehrmonatiger Stillstand natürlich, dass die Bauindustrie weniger produzieren wird, was meiner Meinung nach eine gute Sache sein und positive Auswirkungen haben könnte. B&P: Da die Wahl eines Hauses nicht nur von objektiven Variablen abhängt, sondern vielmehr von den Gefühlen, die man bei der Besichtigung eines Hauses hat, stellt sich die Frage, wie Sie derzeit den Kontakt mit dem Kunden und alle Verkaufsabläufe, die den menschlichen Kontakt mit den verschiedenen Akteuren eines Verkaufs beinhalten, steuern. (Notar, Bank, Käufer, Verkäufer, usw.). SL: Derzeit muss ich in 15 Minuten gehen, um ein Objekt zu präsentieren, was bedeutet, dass es natürlich keinen physischen Kontakt mit der Person gibt, die sich für das Haus interessiert. In der Praxis bedeutet dies, dass ich das Haus vorbereite, es verlasse, die Person einlasse, wobei ich immer einen Abstand von 5 Metern zu mir einhalte, und nachdem sie das Haus allein und ohne die übliche Hilfe, die bei der Erklärung gegeben werden kann, gesehen hat, verlässt die Person das Haus und ich schließe es. Alles andere wird per E-Mail und Telefon erledigt. Das verändert natürlicherweise unsere Gewohnheiten ein wenig, aber ich habe gemerkt, dass das nicht wirklich ein Problem ist: Die Leute passen sich an, und vielleicht erlaubt uns dieser Zustand auch, den Markt ein wenig abzuschöpfen, da wirklich nur interessierte Leute kommen und wir keine Zeitfresser haben. Ein Blick in die Zukunft B&P: Wann werden Ihrer Meinung nach die ersten Anzeichen eines Aufschwungs zu sehen sein? Und wie lange wird dieser Aufschwung dauern, bevor es eine Wiederaufnahme des Wachstums gibt? Wenn ich eine Prognose auf Sektor-Ebene wagen und Sie bitten würde, drei Szenarien zu entwerfen, wie würden Sie diese beschreiben?

1. das Prä-Virus-Szenario, auf das wir uns vorbereitet haben
2. das Wiederherstellungsszenario nach den Ereignissen
3. ein letztes, eher pessimistisches Szenario

  SL: Ausgehend vom Szenario vor dem Virus war es für mich fast noch schwieriger als die jetzige Situation, denn wir befanden uns in einer längeren Phase der Vergangenheit, wir hatten unglaubliche Preissteigerungen, mit denen vor allem die Verkäufer zu kämpfen hatten. Hingegen schienen die Grundstückseigentümer nicht zu merken, dass die Phase vorbei war. Jetzt habe ich ehrlich gesagt eher den Eindruck, dass die Verkäufer Angst haben, während früher ein falscher Optimismus herrschte. Was das Erholungsszenario betrifft, so hoffe ich, dass viele Marktteilnehmer einen Moment Zeit haben, um umzudenken, zu erkennen, wo der Markt wirklich steht, und vielleicht eine Analyse vorzunehmen, um dann endlich aufzuhören zu denken, dass alles in Ordnung ist, und so weiterzumachen wie bisher. Auf diese Weise ändern Sie nie etwas, ohne sich zu verbessern, gehen Sie immer nur in eine Richtung. Abschließend hoffe ich, dass das Szenario im Nachhinein bei allen Beteiligten ein Bewusstsein für die Realität schaffen wird. Schließlich, was das pessimistische Szenario betrifft, so ist es sicherlich das letzte, das ich in Betracht ziehen möchte, da ich, wie Sie sicher verstanden haben, eher optimistisch bin. Nun, wenn ich mich irre, weiß ich nicht… wenn ich mich wirklich irre, werden wir einen Marktabsturz von 20/25 % erleben, wie es in der Vergangenheit bereits geschehen ist. Diejenigen, die Zeit haben, werden nicht verlieren, diejenigen, die Zeit und Liquidität haben, werden gewinnen, die anderen sind etwas schlechter dran. Abschließend möchte ich sagen, dass meiner Meinung nach die erste Erholung, d.h. der Zeitpunkt, an dem wir wirklich ein Licht am Ende des Tunnels sehen werden, wenn wir Glück haben, zwischen Mai und Anfang Juni sein wird. Aber ich wiederhole, wenn wir Glück haben. Wir möchten Stefano Lappe dafür danken, dass er diese interessanten Überlegungen mit uns geteilt hat. In den kommenden Wochen werden wir herausfinden, ob seine Vision von anderen Fachleuten unterstützt wird oder ob sie ganz andere Positionen vertreten werden.

Interview von Chiara Crestanello Leiterin Marketing & Wirtschaftsforschung bei Brülhart & Partners SA